契税 · 增值税 · 个税 · 中介费 · 过户
二手房过户要交多少税
买卖双方各出多少
我是房小帮。告诉我成交价和面积，再按当地口径填几个税率，我把每一笔逐项算出来，写清你出多少、卖方出多少，再把网签、缴税、登记的步骤排给你。
下一步再选买卖双方的情况、填当地税率。计算在你的浏览器里完成，数字不上传；本站不评估房价，也不推荐中介。
税费测算
五栏填完，逐项算出每一笔
金额按万元填，可以带小数；税率按百分数填，比如 1.5% 填 1.5。每个税率旁边写着全国性文件的口径，你那套房按多少，以当地税务机关为准。
过户步骤
从签约到拿证，你这套房要走这几步
按上面选的付款方式和卖方贷款情况排的；算过税费后，缴税那一步会带上金额。勾选只是给你自己看，刷新就没了。每一步在哪办、要带什么，以当地不动产登记机构和税务机关的要求为准。
容易多付的钱
这几笔，签字付钱前逐项对一遍
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中介费按哪个价算、费率写没写在清单上
经纪服务收费由交易各方协商确定，收费前应当出具收费清单，列明收费标准和金额，由你签字确认。
去对：收费清单 · 合同 · 建房规〔2023〕2号
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捆在一起的「代办费」「服务费」
代办贷款等属于延伸服务，每项可以单独提供；经纪机构不得混合标价和捆绑收费。没让人代办的，可以不付。
去对：收费清单上每一项服务名称和金额
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「税费买方出」把卖方的税转给了你
契税才是买方的；增值税及附加、个税的纳税人是卖方。合同约定由你出，就要写清包哪几项、按哪个金额算、多退少补怎么办。
去对：合同税费条款 · 上面算出的「包税转给你」那一行
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别人报给你的税，比完税凭证上的多
税是交给税务机关的，金额以税务机关开具的完税凭证为准。有人先按「估的」收钱，差额要问清楚去了哪里、退不退。
去对：完税凭证逐项金额 · 本页结果逐项金额
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「满二」「满五唯一」说了算不算
卖方是否满 2 年、是否满 5 年且家庭唯一，直接决定增值税和个税要不要交。年限怎么起算、唯一怎么认定，各地税务机关有具体口径。
去对：产权证书登记信息 · 当地税务机关口径 · 12366
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契税没按唯一或二套的减按税率算
唯一住房、第二套住房按全国公告可以减按 1%–2% 征收，但要提交家庭成员信息和住房情况查询结果，或者按规定告知承诺。
去对：2024年第16号公告 · 当地税务机关
合同价写得比实际成交价低来少交税，有被税务机关核定补税和合同纠纷的风险，计算器只按真实成交价算。
算式和依据
每一笔怎么算的
- 计税价格
- 税务机关核定了就用核定的，否则用网签成交价
- 增值税
- 计税价格 ÷ (1 + 征收率) × 征收率；征收率填 0 就是免征
- 附加
- 增值税 × 附加合计比例
- 契税
- (计税价格 − 增值税) × 契税税率
- 个税
- 核定：计税价格 × 核定比例；差额：(计税价格 − 原值 − 增值税及附加 − 合理费用) × 税率
- 中介费
- 成交价 × 中介费率，按你选的约定分给买卖双方
个税按差额是简化算法，只减你填的原值、本次的增值税及附加和合理费用；能扣哪些、怎么认定，以税务机关审核为准。金额四舍五入到分。
全国性文件（官方原文）
- 中华人民共和国契税法 国家税务总局政策法规库
买房的一方（承受方）是契税纳税人；税率在 3%–5% 的幅度内由各省确定；成交价格明显偏低又没有正当理由的，税务机关可以核定。
- 关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号） 财政部
契税的计税依据不包括增值税。
- 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号） 国家税务总局政策法规库
个人买家庭唯一住房：140㎡ 及以下减按 1%，140㎡ 以上减按 1.5%；买家庭第二套住房：140㎡ 及以下减按 1%，140㎡ 以上减按 2%。家庭成员指购房人、配偶和未成年子女。具体操作办法由各省制定。2024 年 12 月 1 日起执行。
- 关于个人销售住房增值税政策的公告（财政部 税务总局公告2025年第17号） 中国政府网
个人把购买不足 2 年的住房卖掉，按 3% 的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的，免征增值税。2026 年 1 月 1 日起施行。
- 中华人民共和国个人所得税法 国家税务总局
财产转让所得适用比例税率，税率为 20%。
- 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发〔2006〕108号） 国家税务总局政策法规库
按差额计税时，可以从转让收入里减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用；拿不出完整原值凭证的，税务机关可以在住房转让收入 1%–3% 的幅度内核定（具体比例由省或授权的市确定）；个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
- 住房城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见（建房规〔2023〕2号） 中国政府网 · 国务院公报
经纪服务收费由交易各方协商确定，引导由交易双方共同承担；不得混合标价和捆绑收费；代办贷款等延伸服务每项可以单独提供；收费前要出具收费清单，列明收费标准和金额，由当事人签字确认。
办事入口
常见问题
还有问题，可以点「问问房小帮」打开企业微信客服。
房产帮是什么？房小帮是谁？
房产帮（fangchan.chat）是一个免费的二手房交易税费测算和过户步骤清单工具，房小帮是它的形象：一座赭黄墙、青灰瓦顶的小房子。你填成交价、面积、买卖双方的情况和当地税率，它逐项算出契税、增值税及附加、个税和中介费，分清买方、卖方各出多少，再按你的情况排出网签、缴税、登记的步骤。
为什么税率要我自己填，页面不直接给？
契税的具体税率由各省在 3%–5% 内确定，唯一住房和第二套另有全国性的减按税率；个税核定征收的比例由各省或授权的市在 1%–3% 内确定；附加的比例也和所在地有关。我们把全国性文件写的数放在每个输入框旁边当参考，但你那套房按多少算，要以当地税务机关的口径为准，最稳的是问当地税务局或拨 12366。
合同写「税费由买方承担」，我要多出多少？
按法律，契税是买方的，增值税及附加、个税是卖方的。合同约定卖方的税也由买方出（常说的「包税」或「卖方净得价」），这几笔就要你来掏。在计算器的「卖方的税谁出」里选「买方包税」，结果里会单独写出转到你头上的金额。
什么是「满五唯一」「满二」？我怎么确认？
「满二」指卖方买这套房满 2 年，按全国公告个人销售可以免征增值税；「满五唯一」指卖方自用满 5 年、并且是家庭唯一生活用房，按国家税务总局文件可以免征个税。年限从什么时候算、唯一怎么认定，各地税务机关有具体口径，以当地为准；签合同前请卖方提供产权证书和相关证明，自己再到税务或登记窗口问一次。
我填的数字会被保存吗？想找人帮我看怎么办？
不会保存。所有计算都在你的浏览器里完成，页面不会把数字发到我们的服务器，刷新就没了。想找人帮你看，点页面上的「问问房小帮」，会打开企业微信客服；回答只作参考，实际缴纳以税务机关的完税凭证为准。